新築一戸建てを賃貸に!?損益分岐点

家を購入したのは失敗か!?頭金を資産運用すると……」に書いたように、資産運用すれば、リスクがあるものの、一番、得することに気が付きました。でも、既に一戸建てを購入してしまっている私には縁のない話かなと思っていたのですが……

我が家は、都市計画道路にひっかかっているので、いずれ、立ち退かなければなりません(参考:「外かん」と我が家の関係)。

……ということは逆に考えると、非常に有利なのでは!?と思い始めました。

つまり、2年後にはローンを完済できる予定なので、国に土地を購入してもらうまでの間、この家を「賃貸」に出して、新しい家を建てようかと。つまり、資産運用は出来なくなったのですが、不動産投資はできるのではと思ったわけです。

そこで、ちょっと計算してみました。

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損益分岐点の計算

■かかった費用

2年以内に、ローンを完済する予定なので、「2550万円+利息60万円+その他40万円=2650万円」の費用がかかったことになります。

■回収できる額(見込み)

我が家の土地は道路になるので、もし今と地価が変わらないとすれば、国が、1250万円で買い取ってくれるはずです。もちろん、 20、30年後の話なので、地価は変動していますし、道路ができる保証もありません。

ただ、ここを確定しないと話がややこしくなるので、土地は1250万円で買い取ってくれると仮定しました。

■損益分岐点

「2650万円−1250万円=1400万円」を回収できれば、費用的に見れば、トントンということですね。つまり、この1400万円を如何にして回収すればいいのかが、重要になってきます。

■賃貸に出した場合

今のところ、2年後にはローンを完済して、5年後には新しい家を購入するだけの頭金が出来る予定です(あくまで予定です)。つまり、5年間は、今の家に住む必要があるわけです。

今の家を賃貸に出すと月11万円になるようですが(すぐ近所の同じ広さの新築物件の賃貸料参考)、もともと月8万円くらいの賃貸物件に住んでいたので、もし、この家を買わなかったら、1年間で約100万円、5年間で約500万円の家賃がかかってたわけです。つまり、どこに住むとしても、5年間、家に500万円かかったわけです。つまり、5年後には、「1400万円−500万円=900万円」を回収できればいいわけですね。

家の寿命が先か、国が買い取るのが先かわかりませんが、家の寿命が20年とすれば、残りの15年で、賃貸に出して、この900万円を回収できればいいわけですよね。

つまり、月額になおすと、5万円ですね。

つまり、5年住んで、あとは15年、平均して月5万円以上の家賃を取ることができて、しかも、20年後に国が今の地価で土地を買い取ってくれれば、ちょうどプラス・マイナス0円になるわけです。

もし、地価が上がったり、賃貸として月5万円以上取ることが出来れば(もちろん、補修代を除いた額)、利益が出るわけですね。

近くの築30年以上の狭いアパートですら、月4、5万円は、かかるようですし、外かんも出来るとなると、月5万円以上は楽勝で、回収できそうな予感がしています。しかも、用地買収の時は、時価より何割か増しで購入してくれるそうですし、そもそも20年後に買い取るという話がでれば、建物は30年償却で、価値は0ではないので、土地の代金に上乗せされますしね。

賃貸は、家賃滞納、家の補修代、空室率の問題があるので、微妙な線ですが、5年住んで、あとは賃貸に出すのも、アリかなと思う今日この頃でした。

というより、今すぐに、ローンを返済して、この家を賃貸に出せば、不確定要素が多いものの、利益がでそうなんですけどね。

■売りに出す場合

5年後、「2650万円−500万円=2150万円」で売れないといけないわけですが……

売れなさそうですよね。

なので、賃貸に出す方がリスクも高くなりますが、リターンも得られそうな雰囲気なわけです。

■便利なサイト

全国の不動産物件を検索できるサイト
リフォーム業者を探せるサイト
不動産の売却査定ができるサイト
全国の賃貸物件を探せるサイト
不動産投資に役立つサイト


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