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住宅ローン控除について徹底解説

住宅ローン控除とは、住宅を新築・購入したり、増改築などをしてローンを組んだ人に対して、毎年年末時点のローン残高の一定割合を所得税から控除する制度です。
ここでは、住宅ローン控除について詳しく説明します。
※）2005年時点の話です。現在の税制については税理士などの専門家にご相談ください。

どのくらい住宅ローンが控除されるのか？

平成16年中に入居した人の場合には、住宅ローン残高の上限5,000万円、控除可能な期間10年、控除率全期間1％で控除してもらえます。また、平成17年入居から平成20年入居分については、次のように次第に控除額が減額されていって、最終的には廃止されることになっています。

住宅ローン控除を受けるには？

住宅ローン控除を受けるためには、下記のような要件を満たす必要があります。

・その年分の所得が3,000万円以下であること（これはサラリーマンだと年収3,336万円以下です。）
・住宅ローンの償還期間が10年以上であること
・登記簿上の床面積が50�u以上の住宅であること
・中古住宅の取得の場合は、木造などは築20年以内、マンションなどの耐火建築物は築25年以内であること
・入居した年とその前後2年以内に居住用財産の買換えや、3,000万円特別控除などの特例を受けていないこと
・取得や増改築等をした日から6か月以内に入居し、現在居住していること
・店舗併用住宅については居住部分の床面積が半分以上あること

また、リフォーム・増改築の場合には、工事費用が100万円を超えるもので、店舗併用住宅は居住部分の工事費用が全体の半分以上を占めるものだけになります。家屋の床面積は、工事した後の面積が50�u以上であればよいことになっています。

ちなみに、生計をともにする配偶者その他の親族などから中古住宅や家屋の敷地になる土地を購入した場合には、住宅ローン控除の適用は受けられませんのでご注意ください。

住宅ローン控除を受けるための手続は？

サラリーマンなど所得は給料だけというような人は、1年目は購入や増改築等をした分の確定申告をしなければなりません。このとき家屋・土地の登記簿謄本、住民票の写し、ローン残高証明書などを添付書類として提出します。

また、サラリーマンの人は、2年目以降は年末調整の際に控除を受けることができますので、2年目以降は確定申告は不要です。ただし、自営業者の人などは、毎年、確定申告の際に他の所得控除や税額控除と合わせて申告する必要があります。

それから、今まで住宅ローン控除を受けていた人が、その後転勤などで引越しをして、その後転勤先から自宅に戻った場合には、転勤していた期間を除いた残りの期間※について、住宅ローン控除が再び適用されることになっています。
※この転勤期間に自宅を貸していたときは、再居住年の翌年以後の残りの期間になります。

土地の先行取得による住宅ローン控除の適用について

住宅ローン控除というのは、居住用の家屋とその敷地が対象になっているのです。ですから、本来は土地だけの取得というのは住宅ローン控除の対象にはなりません。ただし、一定の条件さえ満たせば、土地を先に取得する場合のローンについても住宅ローン控除は受けられますのでよく理解しておきましょう。 一定の条件とは、次のようなものです。

○家屋を新築する前2年以内に敷地を先に取得し、その土地の取得に充てるローンの場合には、ローン債権を担保するため、新築される家屋に抵当権が設定されること

○都市再生機構や地方住宅供給公社などと締結した宅地分譲契約に従って宅地を先に取得し、その土地の取得に充てるローンの場合には、宅地分譲の条件として、一定期間内に住宅を建築することと、違反したときには契約解除などが行われることになっていること

○家屋の新築とその敷地の取得に充てるため、住宅金融公庫などからの公的住宅融資などがあって、敷地の取得が先になるときは、ローンの実行が新築工事の着工後にされること

○宅地建物取引業者と締結した宅地分譲契約に従って宅地を先に取得し、その土地の取得に充てるローンの場合には、（1）契約日以後3か月以内に住宅の建築請負契約が成立すること、（2）成立しないときは、その宅地分譲契約も成立しないこと、（3）宅地を取得する時点で、建築請負契約が成立していること

土地の先行取得による住宅ローン控除のポイント

土地の先行取得により住宅ローン控除を受ける場合には、たとえ上記のような条件を満たしたとしても、それですぐに住宅ローン控除が適用されるわけではありませんので、注意が必要です。実際に住宅ローン控除が適用されるのは、あくまでもその敷地の上に新築された家屋の取得のためのローンが発生したときですので。

よって、敷地のためのローンしかない期間は住宅ローン控除は受けられないと覚えておきましょう。あくまでも家屋の取得のためのローンが発生してはじめて、これらを合わせて住宅ローン控除が受けられるということになります。